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楼市未来是否会重现“人傻钱多”暴利时代?

 9月30日,央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对目前的房贷政策进行松绑,其中诸多实质性的政策调整直接利好楼市。如今这一政策满月,这一政策对楼市是否产生了影响?政策的落实过程中存在哪些困难?中国的楼市未来是否会重现“人傻钱多”的暴利时代?

  就一系列民众关心的楼市问题,中国网记者近日对话中华博士会秘书长刘艳。

  中国网:9月30号央行出台的楼市新政,政策初衷是什么?

   刘艳:中国楼市全面的市场化也就20年时间,在这个过程中,曾经恐慌性的楼市需求,政府也在恐慌性调控,甚至出现“十年九调,越调越高”的报复性增长。 任何一种直接的行政干预,比如说限购、限贷,限制各种各样购房权利资格,这种方式除了扭曲楼市的供求关系之外,正面的作用我们是屈指可数的。

  中国楼市在成长,中国的政府的干预水准也在成长,央行这一次出台的楼市新政,很明显达到了打蛇打七寸的效果,中央政府这一次的调控很具技术含量。从2013年下半年到2014年上半年,所有措施跟改革的节奏是一样的,是渐进式的,非常有的放矢,从根源上去抓问题的。

   年初开始就反复强调要“分类调控”——什么城市说什么城市的“语言”。如果这个城市的人口不饱和,就要提供很强的刺激性因素,引导人口进来,发展当地产 业,在一定条件下放开当地楼市,这其实是一种充实、提高城市化质量的过程。房地产本身并不邪恶,邪恶的是把对于房地产的开发与经济结构调整完全对立起来, 这是不科学的。无论在哪个国家房地产资产都是重要的国民资产,房地产倒了,老百姓一定是第一受害人。另外,李克强总理一直在推行所谓“双向调控”,楼价飞 涨的城市,往下调,而楼市低靡到导致老百姓资产也无处可投,当地地方区域经济招商引资都受到影响,就要采取对它进行刺激。

  中国网:这一次的新政最具技术含量的因素是什么?

  刘艳:这一次采取最具备杀手锏性质的工具就是金融性工具。对于9月30号出台的这一新政,媒体更多去关注调低了首付的比例,但是其实新政的重点不在于这30%,而在于强调了要放开整个跟房地产相关的金融市场。

  运用金融性工具来维稳中国楼市,这对监管部门提出来很高的要求。比楼市行政干预更难控制的是金融衍生品市场,美国的次贷危机就是因为房地产市场的过分开发。

  中国未来的楼市怎么走,不仅是房子的问题,还取决于中国的资本市场,未来的金融改革,特别是金融衍生品的金融创新的步子迈多大。因此9·30楼市新政的初衷,不是为了让价格飞得更高,而是让价格能够造福于中国老百姓的财富增长,能够造福于整个社会的资产优化。

  中国网:中国的老百姓一直存在一个担心,就是楼市会不会崩盘的问题。您怎么看?

  刘艳:老百姓认为买不起房对于他的财务来讲,就是“崩盘”,实际上经济学方面,“崩盘”是有相对能够得到公认的标准化的条件的。

  首先对于楼市来讲,最明显的特征就是,价格必须持续半年以上暴跌30%到50%,目前来看显然还不具备,但很多人认为应该提出一种警示,因为今年上半年很多的城市包括一线、二线城市都大跌20%以上,这出乎了很多人预期。

   但是崩盘不仅仅是价格的快速下跌,还要看整体的社会资产的泡沫以及社会资产快速流失的过程是否存在,我们的土地有价无市,这也是一种明显的崩盘标志。而 2013年下半年,很多银行闹“钱荒”的同时,地方政府却面临着非常很好的土地市场的表现——地王和钱荒同时存在,这显然不符合崩盘的基本条件。

  其实,“崩盘论”严格意义上讲是一种危机论,这个危机论始终是悬挂在中国楼市头上的“达摩克里斯剑”,也正是因为有这样的危机论,才让政府、开发商、企业,包括老百姓有机会去了解,究竟应该如何来看待这样一个楼市。

  很明显,以央行为代表的中央级政府机关,也意识到了这个问题,中央调控的核心目的是要让楼市相对稳定平衡持续地发展,很明显这一次的初衷就是希望楼市不要下跌过快,快到连政府、开发商都无法对它进行任何干涉和控制,这个市场万一失控,就会有走向崩盘的风险。

  中国网:房贷新政明确了商业性个人住房贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍,但从目前情况看,各大银行对此都称很难执行。为什么?

  刘艳:央行并没有规定一定要一律打七折。一方面,在中国的金融行政体制下,无论是四大行还是288个地级市的城市区域银行,都不会跟央行唱反调。实际上,这一次央行的房贷新政绝对是惠民政策,但严格意义上讲,也是违背民心和民意的,不划算。

   第二,其实各商业银行不是不愿意提供这样的优惠,而是资产的贷款周期回报率不如其他产品能够更快得到回报。过去的10年到15年间,银行一直认为个人住 房贷款是“香饽饽”,因为那时候中国的金融理财创新产品太少,银行又具备大量的资金规模。现在市场在变,银行也在变,他们有了更加多元化产品,比提供个人 住房贷款更划算的产品,更何况过去楼市非常好,银行能实现滚雪球式的利润增长,现在房价有涨有跌,很难去评估这个市场,回款风险大,不如直接把理财产品 “打包”卖出去,所以央行为了稳定商业银行基本运营的风险,提出通过MBS(抵押支持债券)等金融衍生品把只截止到银行这笔资金扩散到整个社会,让全社会 来共同承担这部分收益以及风险。

  中国网:如今全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6地尚执行限购,其他城市均已给楼市松绑。如今多地的楼市松绑对房地产市场会有怎样的影响?

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