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楼市不崩盘并不代表楼市不下跌 房地产只能着陆

  作为一位从业多年的老家伙,2003年以来,有关楼市崩盘的论调我应该听到过至少10次了。有的是专家学者释放出来的,有的是国外机构的经济学家喊出来的。

   但与国内某些胸无点墨,全靠危言耸听吸引群氓的伪专家不同,国外机构的经济学家是从其西方经济学思维推导的结果。譬如,中国的居民收入与房价之比,完全 脱离正常逻辑——其实是包含大量灰色收入的高收入群体在拉涨房价;住宅供应如此庞大,需求很难长时间保持同步增长——其实是投资投机需求在推涨房价。

  还有一项刚性因素,与国外不同。那就是土地招拍挂制度。土地成本是构成房价的主要因素,而2004年以来的地价一直是在快速上涨。虽然总是有些倒霉鬼被地王绊个大跟头,但整体而言,不断上涨的地价仍是房价的重要推手。

  也许投资需求可以限制,商品房上市节奏可以人为控制,但几乎没听说要对土地供应制度进行大的改革。中央和地方都知道,短期内,我们还离不开土地财政。国务院要清理地方债务平台,土地之于地方政府就更加重要了。

  很多朋友都将卖地收入作为土地财政的评估标准。譬如,2012年全国土地出让合同款为2.69万亿,2013年猛增至3.9万亿,而2013年全国财政收入为12.9万亿。土地收入的分量有多重一清二楚。直接来源于房地产的税收2.6万亿就不提了。

  但还有一个如果不是更加重要至少也是同等重要的方面,土地抵押贷款。根据《2013中国国土资源公报》,截至2013年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷,抵押贷款总额7.76万亿元,同比净增1.77万亿元。

   请注意,7.76万亿元土地抵押贷款额,只计算了84个城市。而全国有600多个城市。据我所知,很少有哪个城市不拿土地作为抵押物去申请贷款的。当 然,我们不能简单地将84剩以7,得出有几十万亿的土地抵押额,但全国超过10万亿应该是保守估计吧。当然,以土地为抵押物的,既包括地方政府,也包括企 业。

  对地方政府来说,土地,不仅是一项无法替代的主要收入来源,而且还是一种融资工具,就获取的金额数量而言,土地作为融资工具的效能,很有可能要大于卖地所得。过往多年,一些城市的融资平台,主要的抵押物就是土地。

  从城镇化的内生需求来看,房地产不存在崩盘的现实基础;从地方政府对房地产尤其是对土地的严重依赖来看,也不允许房地产崩盘。假设房价、地价同时大跌30%以上,作为抵押物的土地总价值额就要缩水数万亿,这绝对是地方政府和土地持有企业无法承受之重。

   与地方政府同患难的,还有银行。据央行10月28日公布的数据,至今年三季度末,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额 16.74万亿元,同比增长18.2%,远高于金融机构贷款余额13.2%的增幅。金融机构人民币各项贷款余额为79.58万亿元,房地产贷款占比超过 20%,仍然是权重最大的行业。

  虽然银监会此前做过多次风险测试,哪怕房价下跌30%,增加的不良率不会超过1个百分点。但由于房地产贷款余额高、权重大,直接损失的总额也相当可观。更重要的是,房价大跌必然带动地价下跌,以土地为抵押物的贷款,也将大幅缩水。

  楼市不会崩盘,并不意味着楼市不能下跌。事实上,我一直在鼓吹楼市应有为期两年的温和调整,意在消除楼市局部的、区域性的泡沫。与经济结构调整相适应,以房价地价大涨、成交急升为标志的楼市10年疯狂过后,应该来一次软着陆。

 
 
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